房产证上到底写谁的名字呢?怎样最好安排家庭房产

房地产是很多家庭中最大的资产,但同时也是最大的费用。土地转让税,收入税,遗产管理税,家庭法。。。当大家在考虑房产证上写谁名字的时候,往往因为法律知识不足导致以后很多不必要的金钱损失和麻烦。

 

今天丁律师为大家简介几个需要考虑的重点。 切记,房产永远不只是一个交易,而是一个需要长久计划的财富。

 

土地转让税

在很多中国家庭里,父母会帮孩子买房子,但又担心孩子日后无法管理好房子。比如,如果孩子日后结婚,那这个房子很有可能会是婚房。如果以后不幸离婚了,即使他的名字不在房产证上,配偶还是将对这房子有拥有权。

 

有这顾虑的父母一般都会选择上房产证。同身为房主,父母有权阻止孩子日后卖房,再次贷款,或把其他人加到房产上。但如果孩子日后结婚并和配偶长期住在房子里的话,这房子还是有可能被视为婚房。如果这点是主要顾虑的话,最保险的方式就是做个婚前协议。

 

以土地转让税的角度来说,最好是刚开始就把父母和孩子都写到房产证上。如果以后在房产证上加人,那从法律角度来说,就算现房主把房子 “卖” 给了加上去的人,尽管实际上是免费“送”给了加的人。如果房上有余下的贷款,那被加上去的人(被视为买家)需在这余下贷款金额上付土地转让税。 而免税条款一般都只可用于已分开或离婚的夫妻。

 

如果以后在房产证上减人,那同样的,算是减掉的人把房子 “卖” 给了还留在房产证上的人。同样的,留在房产证上的人需在贷款金额上付土地转让税,除非两人是已分开或离婚的夫妻。

 

还有,从贷款角度,每次房产证上加人或减人,那贷款需要从新做一遍,因为贷款人更改了。 在这过程肯定会有新的贷款手续费以及律师费。

 

收入税

当您卖掉房子以后,房子卖的钱算是您的收入 (capital gains), 而需在这上面付收入税。如果您的房子是您的主要住房,principal residence, 那卖的金额是免税的 (principal residence exemption). 一对夫妻只能有一个房子作为 principal residence.

 

那问题来了。如果父母和孩子都在房产证上,之后这房子卖了,那孩子不需付收入税 ,但父母很有可能需要付。这是因为父母一般自己已有个房子是 principal residence, 因此孩子的房子不能再次为视为父母的principal residence.

 

另外,如果父母准备买另一个房子 (不是 principal residence), 并决定免费送给孩子的话,那税务局会视房子按照市价 (fair market value) 卖了出去。而“卖” 这房子的父母需根据房子的市价付收入税 (capital gains). 同样的,只有夫妻才能在这方面用免税条款。

 

父母作为担保人 (Guarantors)

因此,如果父母想避开收入税,又足够相信孩子,父母可以不上房产证,直接当孩子的担保人,利于房贷款。

 

但这样父母承担的风险很大 – 如果有天孩子付不起房贷款了,那贷款机构有权要求父母把所有余下的房贷付清。

 

而且父母不会有任何权利 – 作为担保人,父母在法律方面无法阻止孩子卖房,再次贷款,或结婚并把此房做为婚房。

 

但不用太担心,还有其他两个选择。一,父母可以在房子上以自己的名义注册一个贷款,并在贷款条款上写一些限制(比如不能再次贷款)。 二,如果始终担心配偶的话,那还是写好婚前协议。

 

遗产管理税

很常见的是,房子会是遗产的一部分,而父母都想以最便宜以及顺利的方式转给孩子。 最好的方式是跟孩子一起以 Joint Tenants 的方式拥有房产。 Joint Tenants 的意思就是当一方过世后,另一方将自动继承房子的 100% (right of survivorship). 而且,任何以 joint tenants 方式拥有的遗产都不需付遗产管理税。

 

但一般父母都是以 tenants in common 的方式跟孩子共同拥有财产,因为这样组织起来比较灵活。如果一个 tenants in common 过世了,那他对房子的拥有权不会自动消失,而是会跟着他的遗嘱走(如果没有遗嘱,跟着加拿大遗产法走)。

 

总结

当父母想帮孩子买房时,最好从一开始就考虑好所有土地转让税,收入税,遗产管理税,以及家庭法的影响。

 

当然,最好的方式是雇佣一个专业,认真,以及愿意为客户提前策划的律师行。

 

这个文章之限于提供基本的法律知识,并没有代表任何法律意见。如果您需要根据您个人情况的法律意见,请联系律师。

 

鼎正律师楼

丁一丹律师

法学博士,双学士

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