房地产是很多家庭中最大的资产,但同时也是最大的费用。土地转让税,收入税,遗产管理税,家庭法。。。当大家在考虑房产证上写谁名字的时候,往往因为法律知识不足导致以后很多不必要的金钱损失和麻烦。

 

今天丁律师为大家简介几个需要考虑的重点。 切记,房产永远不只是一个交易,而是一个需要长久计划的财富。

 

土地转让税

在很多中国家庭里,父母会帮孩子买房子,但又担心孩子日后无法管理好房子。比如,如果孩子日后结婚,那这个房子很有可能会是婚房。如果以后不幸离婚了,即使他的名字不在房产证上,配偶还是将对这房子有拥有权。

 

有这顾虑的父母一般都会选择上房产证。同身为房主,父母有权阻止孩子日后卖房,再次贷款,或把其他人加到房产上。但如果孩子日后结婚并和配偶长期住在房子里的话,这房子还是有可能被视为婚房。如果这点是主要顾虑的话,最保险的方式就是做个婚前协议。

 

以土地转让税的角度来说,最好是刚开始就把父母和孩子都写到房产证上。如果以后在房产证上加人,那从法律角度来说,就算现房主把房子 “卖” 给了加上去的人,尽管实际上是免费“送”给了加的人。如果房上有余下的贷款,那被加上去的人(被视为买家)需在这余下贷款金额上付土地转让税。 而免税条款一般都只可用于已分开或离婚的夫妻。

 

如果以后在房产证上减人,那同样的,算是减掉的人把房子 “卖” 给了还留在房产证上的人。同样的,留在房产证上的人需在贷款金额上付土地转让税,除非两人是已分开或离婚的夫妻。

 

还有,从贷款角度,每次房产证上加人或减人,那贷款需要从新做一遍,因为贷款人更改了。 在这过程肯定会有新的贷款手续费以及律师费。

 

收入税

当您卖掉房子以后,房子卖的钱算是您的收入 (capital gains), 而需在这上面付收入税。如果您的房子是您的主要住房,principal residence, 那卖的金额是免税的 (principal residence exemption). 一对夫妻只能有一个房子作为 principal residence.

 

那问题来了。如果父母和孩子都在房产证上,之后这房子卖了,那孩子不需付收入税 ,但父母很有可能需要付。这是因为父母一般自己已有个房子是 principal residence, 因此孩子的房子不能再次为视为父母的principal residence.

 

另外,如果父母准备买另一个房子 (不是 principal residence), 并决定免费送给孩子的话,那税务局会视房子按照市价 (fair market value) 卖了出去。而“卖” 这房子的父母需根据房子的市价付收入税 (capital gains). 同样的,只有夫妻才能在这方面用免税条款。

 

父母作为担保人 (Guarantors)

因此,如果父母想避开收入税,又足够相信孩子,父母可以不上房产证,直接当孩子的担保人,利于房贷款。

 

但这样父母承担的风险很大 – 如果有天孩子付不起房贷款了,那贷款机构有权要求父母把所有余下的房贷付清。

 

而且父母不会有任何权利 – 作为担保人,父母在法律方面无法阻止孩子卖房,再次贷款,或结婚并把此房做为婚房。

 

但不用太担心,还有其他两个选择。一,父母可以在房子上以自己的名义注册一个贷款,并在贷款条款上写一些限制(比如不能再次贷款)。 二,如果始终担心配偶的话,那还是写好婚前协议。

 

遗产管理税

很常见的是,房子会是遗产的一部分,而父母都想以最便宜以及顺利的方式转给孩子。 最好的方式是跟孩子一起以 Joint Tenants 的方式拥有房产。 Joint Tenants 的意思就是当一方过世后,另一方将自动继承房子的 100% (right of survivorship). 而且,任何以 joint tenants 方式拥有的遗产都不需付遗产管理税。

 

但一般父母都是以 tenants in common 的方式跟孩子共同拥有财产,因为这样组织起来比较灵活。如果一个 tenants in common 过世了,那他对房子的拥有权不会自动消失,而是会跟着他的遗嘱走(如果没有遗嘱,跟着加拿大遗产法走)。

 

总结

当父母想帮孩子买房时,最好从一开始就考虑好所有土地转让税,收入税,遗产管理税,以及家庭法的影响。

 

当然,最好的方式是雇佣一个专业,认真,以及愿意为客户提前策划的律师行。

 

这个文章之限于提供基本的法律知识,并没有代表任何法律意见。如果您需要根据您个人情况的法律意见,请联系律师。

 

鼎正律师楼

丁一丹律师

法学博士,双学士

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. 生活实例告诉大家:要立遗嘱!

这是去年发生在士嘉堡一家意大利移民家庭的事。身强体壮的爸爸和两个孩子生活在一起。一天早晨,爸爸突然去世。根据加拿大的法律,爸爸生前没有立下遗嘱,两个孩子就无权接触爸爸在银行的钱也不可以马上继承爸爸的房产。因为这两个孩子也没有能力拿出一大笔钱来安排爸爸的后事,他们只能等到政府安排来人处理爸爸的遗产后,才能安排一切后事。加拿大的遗嘱法十分教条。没有遗嘱的情况下,处理后事和遗产分配时,通常会遇到很多复杂的问题,这过程也是较慢的。这两个孩子一等就是两个多星期。这是多么折磨人的两个多星期呀。并且在处理遗产和房产的过程中,增加了很大一块不必要的开支。

 

从另一方面来讲,如果这个爸爸立了遗嘱,他的两个孩子立刻得到他的所有遗产,一切事情就会安排得及时些,精神上也会少受好多折磨。

 

一位邻居,也是没有立遗嘱。他过世后,居住房上还有贷款。这种情况下,银行会要求先用遗产的钱把所有贷款付清,然后才把剩下的遗产分给相关的家人。 因为没有立遗嘱,也就没有设定遗产执行人 , 所以法院还要去审核和确定谁适合当遗产执行人 。然后执行人决定如何把债务付清,最后所剩下的部分再分给有权继承的家人。这过程也是花了很多不必要的时间和金钱。更为严重的是,因为房子还欠着银行贷款。房子就由银行拍卖,价值就低很多。如果不是朋友的帮忙,他的家人差一点就无家可归 了。

相反的情况,如果这位老人有遗嘱的话,就会在有遗产执行人的前提下,让整个过程处理得快和简单。

 

. 从财产分配方面讲,要立遗嘱

在没有遗嘱的情况下,安省法律是以以下条款去分配留下来的财产的:

  • 配偶会在另一半过世后拿到 $200,000.00 金额的遗产 (称为 preferential share);
  • 如果留下的资产少于20万,那资产就会全部归配偶所有,尽管还有孩子;
  • 如果留下的资产多于20万,那配偶会先拿到20万,而剩下的遗产是再分成:
    • 如果只有一个孩子,那配偶和孩子平分剩下的遗产;
    • 如果多于一个孩子,那配偶继承剩下遗产的 1/3, 其余的 2/3 平均分给所有的孩子

如果过世时没有配偶或孩子,遗产分配给父母。 如果父母也不在了,那分配给兄弟姐妹,或兄弟姐妹的后代。 如果没有任何家人,亲戚,那遗产会直接交给加拿大政府 (Crown).

 

所以,为了孩子,为了配偶,为预防人们常说的那个万分之一,应该立遗嘱。进一步说,立了遗嘱,也就有了一个按照自己的内心来安排自己的财产的保证!

 . 遗产管理税

在安省,收到遗产的那方,很幸运的不用付收入税。但安省还是会收遗产管理税,而这钱会直接从总遗产 (estate) 里面抽。

以下是安省收遗产管理税的要求 (跟收入税相似):

  • 您5万以下的遗产 – 每一千块遗产收5块管理税
  • 您5万以上的遗产 – 每一千块遗产收15块管理税

遗产律师应该精通哪些遗产是需要付管理税,而那些遗产是可以免税。如果您有多项遗产,那律师可以为你建两份遗嘱 。一份遗嘱只写需要付税的遗产,一份遗嘱只提不需要付税的遗产。这样,到时法官会对您的遗产规划一目了然,而您也很有可能省了很多税。

 . 立授权书

有时,我们需要授权给家人或其他信任的人去为我们做重要的决定。因此,立授权书很重要,尤其是如果有天我们不幸昏迷不醒。

授权书一般考虑种类,权利和时间。

安省最常见的两种授权书分为财产授权书与医疗授权书 .

财产授权书给予授权人做任何关于财产的决定,包括房地产,保险箱里的财产,银行账户等等。 如果不想给授权人这么多权利,可以在授权书里限制授权人的权利,例如可以规定授权人只可以为某一个房地产做决定。

医疗授权书给予授权人做跟生活和健康方面的决定的权利。比如饮食,居住,卫生,安全,和医疗。同样的,也可以限制授权人的权利,比如说授权人只能做有关医疗方面的决定。

还可以限制授权人在什么时候才能为做决定。最常见的是在昏迷不醒时让授权人做决定。

如果没有立授权书而哪天昏迷不醒或无法清楚地做决定时,家人,朋友或其他人可以去法院申请称为授权人。 但如果法官不清楚谁是合适的授权人,那整个过程一般会变得复杂,混乱. 最终被法官立为授权人的,可能是家人或朋友,也可能会是一个公共监护人。

总结

所以,为了避免没有必要的复杂法律程序,为了合理合意的分配财产,为了不耽误最佳治疗时间,最好还是立好遗嘱和授权书。

前面提到的,只是有关遗嘱的一小部分内容。为了财产能按照您的意愿分配,为了避税,还有为了避免以后常见的遗产问题,雇佣一个律师一切问题迎刃而解。

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什么是二贷?

一般来说,大家买房子只需要自己存下来的钱 (down payment) 和一家银行的贷款(一贷)。但最近银行贷款逐渐收紧,有不少想买房的人从银行申请不到足够的贷款。而随着房价近几年快速增长(虽然近几月房市有些冷却),也有些人想从房子里套出更多钱去应急。此时,第二贷款(二贷)成为一个选项。 当考虑借二贷的时候,需要知道一些什么基本法律知识呢?

二贷与一贷的区别

二贷和一贷有什么区别呢?一个重要的分别是,如果借款人没有按时付一贷的贷款,而二贷发现了这件事,那么二贷有可能会用自己的钱去付清借款人欠的一贷。此后,二贷就会告诉借款人,我们帮你付清了你的一贷,你现在全是欠我们的了。二贷为什么要这么做呢?因为如果有一天借款人付不清贷款,二贷想自己单独卖借款人的卖房产,不希望一贷也参与。因为一贷一般是银行,而银行卖房子的过程中,会花费比较多的律师费和其他费用。那就意味着房子卖出以后,还完一贷所剩可能不多,二贷不一定能分到多少钱。 对于借款人来说,避免欠二贷钱是件好事,因为二贷利息一般比一贷要高出不少。

 

那二贷怎么会知道借款人是否欠一贷钱呢?当借二贷时,一般二贷会要求借款人签一个法律文件,授权给二贷随时查看借款人有否欠一贷钱。很多时候,如果借款人想借二贷,就必须签这个文件。

 

贷款期限 & 还款期限

通常二贷的还款期限要比一贷短。 当借款人签贷款合同时,要注意贷款期限到底有多长,以及这个期限结束以后,能否可以延续贷款。

 

房贷合同中会包含两个期限:贷款期(Term)和还款期(Amortization)。Term 是指贷款人将贷款贷给借款人后,到贷款收回时这一段时间的期限。 Amortization是贷款人用来计算借款人每月要还的金额的。比如 John 预计在25年内还清贷款,并与贷款人签了一份4年的贷款合同。那么John 的贷款期(Term)是4年,还款期(Amortization)是25年。当借款人的 Term 结束了后,借款人需要一次性付清剩下的贷款才能清掉二贷。如果到Term 结束后,借款人没有钱一次付清余下的金额的话,贷款人可以说借款人违约了,即便借款人每个月都按时付款。

 

如果二贷有延期的选择,那么借款人要注意延期是否有附加条件。一般来说延期的代价是下个term 会更短,或利息会更高。

 

房子交接文件

通常借二贷的客户是需要这笔钱去应急的,不论是为了买房产,生意上的资金周转,或其它的用途。 时间上可能比较紧迫,所以要事先考虑周全。通常有三种情况会延缓二贷的交接。

 

第一种情况,大部分贷款人会要求把他们加为房子保险的受益人。这个加的过程虽然不慢,但有些保险公司会限制房屋保险上能加多少个受益人。根据经验,我们见过有些保险公司最多允许三个受益人。

第二种情况,通常二贷会要求看到借款人欠一贷的金额。有些贷款人会相信借款人提供的信息,但有些会亲自去向一贷查询。有时候二贷会要求借款人用二贷的钱去付清一贷。根据一贷的效率,这个过程也可能会需要几天到一周。

第三种情况,借款人房子上有担保权益( security interest)。 比如借款人租用了暖气炉,冰箱,或其他付月费的电器,电器公司有可能在借款人的房子上注册了担保权益。如果借款人付不清这些电器,电器公司可以从卖房产的钱中抽这个钱。一般二贷会要求注册的担保权益退步到他们后面。根据电器公司的效率,这个过程可能会需要几天甚至一两周。

 

贷款违约

在借二贷的时候,最应该注意的是什么属于“贷款违约”。简单地说,借款人必须完成规定的义务,包括按时还贷,交地税,和交付保险;同时借款人不可以擅自做一些事情,比如在未经过贷款人同意的情况下去做大装修。违反这些条款,就属违约。除了法律文件上一些笼统的违约条款,一般每个贷款人也会有自己定义的条款。比如有些贷款人会禁止借款人再次向其他贷款人借款,也就是说,借款人的房产上只能有他们一家贷款。

 

当借款人不按时付贷款时,贷款人有可能会要求借款人一次性的把剩下的贷款付清。在法律上,这叫做“加速条款” (Acceleration Clause)。如果借款人继续不按时还贷,贷款人可以把借款人的房产上市去卖,用卖了的钱偿还贷款。如果还完贷款还有剩余,贷款人必须把剩余的还给借款人。但是,一般来说,就算借款人不按时付贷款,只要在短期内能把欠的钱补上,贷款人一般会停止加速条款和卖房手续。如果真的无法付清贷款,借款人也可以在贷款人卖房子的同时自己去卖房子。只要能赶在贷款人完成所有卖房手续之前 (Power of Sale procedures),借款人可以随时卖房子去把贷款付清。但需要注意的是,只要借款人不按时付款,贷款人就会开始增加付清贷款的费用,比如说律师费,验房费,卖房费。

 

总结

总之,借二贷要比借一贷的风险大。最好在办理贷款前,找律师咨询一下。当然,在交接过程中,如果有个知识丰富的律师帮助你,那交接就会比较顺利。

 

丁一丹律师已做过上百件贷款案子,而她在做二贷或随后贷款有丰富的经验。

 

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人们有了一些积蓄后,就开始考虑如何规划自己的财产去造福下一代。立遗嘱是保证自己所爱的人(父母,伴侣,和孩子等) 减少麻烦的好办法. 当夫妻两人同时考虑把遗嘱写好时,您需要知道些什么法律知识呢?

夫妻遗嘱

在加拿大,夫妻遗嘱分为两种:相互遗嘱(Mutual Wills)或称为“镜子遗嘱”(Mirror Wills)和共同遗嘱(Joint Wills/Mirror Wills).比较常见的是 相互遗嘱 在这种遗嘱下,当一方不幸过世后,另一方可以随意用遗嘱里指定给配偶的财产,也可以写一个新的遗嘱来规划这些财产。

相对来说,如果夫妻俩立的是相互遗嘱,那存活的那方要根据遗嘱上指定的规则去使用留下的财产。尽管另一方已经过世了,遗嘱的规则还是生效。当选择这种遗嘱时,双方还需要签写双方遗嘱合同,答应不会单独更改遗嘱。

加拿大法官偏向于镜子遗嘱。因此,如果没有证据证明夫妻立的遗嘱是双方遗嘱 (比如说没有签写双方遗嘱合同),那法官一般会判决夫妻立的是镜子遗嘱。

 

家庭法

在家庭法下,配偶对留下的遗产有一些强制性的拥有权。比如,对婚房有拥有权,即使另一方的名字不在房产证上。而且,对家庭总资产在婚姻过程中的升值有拥有权。至于有多少拥有权,这个算法有些复杂,如果想了解更多地的细节,请咨询专业律师。

当然,配偶一般不能利用遗嘱和家庭法而拿两次财产,除非遗嘱里说明了可以这么做。不然,一旦选择了遗嘱,就放弃了家庭法下的财产。而选了家庭法,那就放弃了遗嘱下给予的财产。

 

给孩子的遗产要写清楚明确

给孩子的遗产必须写清楚。因为,如果成年孩子如有意外,家庭法有可能会强制把财产给予子女的配偶。很多人是不愿意这样的事发生的。所以,写遗嘱的时候一定要明确指定财产是给孩子个人的,而不是给孩子的家庭的。

如果在孩子结婚前就拥有了遗产,切记让律师写清楚,遗产只给自己的孩子拥有,否则孩子的配偶就有机会拿到财产的很大一部分。

 

夫妻共有的财产

从法律层面来讲,夫妻财产分为“联合共有”(Joint Tenants) 或“按份共有”(Tenants in Common).

如果财产是夫妻联合共有,在一方过世后,另一方将拿到共同财产的全部 。比如,夫妻共同拥有一幢房子,一方过世了,那另一方就拥有整个房子,可以单独做所有跟房子有关的决定,比如卖掉房子。

而如果夫妻是按份共有财产,那就完全不一样了。比如,夫妻是以按份共有的身份拥有一幢房子,每人有 50% 拥有权。一方在另一方过世后,对这幢房子依然只有 50%的拥有权。过世那方的 50% 拥有权会跟着所立遗嘱去分配。

如果在立遗嘱前,没有指定共同拥有的财产是联合共有还是按分共有,那在写遗嘱时应该写清楚。

 

利益冲突

有些时候,夫妻两人可能会为了遗嘱而起争执。 当你们同时雇佣一个律师时,请切记:

  • 律师不能对夫妻一方有任何隐瞒。比如,如果夫妻同时立了遗嘱,而之后先生告诉律师他想单独更改遗嘱,并且叫律师不要告诉妻子,那律师是不能这样做的。
  • 如果夫妻在某个问题上无法达到共识,那律师就不能同时代表两人。比如,妻子想立镜子遗嘱但先生想立双方遗嘱,那律师只好退出。

最常见的争执情况是夫妻在上一个婚姻里有孩子。在这种情况下,律师一般会建议妻子和先生各自找他们自己的律师去立遗嘱。

由此可见,在立遗嘱时会遇到很多法律问题。找一个专业知识丰富, 并且工作认真的律师来指导整个法律过程是非常重要的.

这个文章限于提供基本的法律知识,并没有代表任何法律意见。如果您需要根据您个人情况的法律意见,请联系律师。

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您看中一套满意的二手房,并准备购买了。在买卖交易的过程中,您需要知道哪些法律知识来保护自己呢?

   土地规划法 (S. 50 of the Planning Act)

您的房子买卖需要遵守土地规则法 (Planning Act) 的第50条。如果这个交易不遵守这项条款,就算您买的房子已经过户了,政府也可以决定您没有房子的所有权。

现在土地很值钱,有些人把土地分成一块一块的卖。这项条款就是禁止卖家这么做。至于什么才算是一整块地,那需要看注册的开发地图。这个检查,律师都可以帮您做。如果您已有律师, 这在律师的职责范围内。

当然,土地规则法 (Planning Act) 的第50条里也有几个特例,在此就先不细讲了。如果您想更多了解,请联系律师。

 

   婚房和配偶的许可(Matrimonial Home and Consenting Spouse

加拿大的家庭形式有很多种,房子拥有权也就有讲究。比如说,您将要购买的房子是“婚房”的话,那卖家最好是在得到其配偶许可的前提下去卖这个房子。因为根据家庭法 (Family Law Act) 的第二部分 (Part II), 即使卖家的配偶没有在房产证上,配偶对婚房也有拥有权。

如果卖家的配偶不同意卖房或根本就不知道,就算这个房子已经过户给您了,但卖家的配偶仍然对这房子有拥有权。

 

   地税(Realty Taxes

检查卖家是否欠地税。根据市政法 (Municipal Act, 2001) 的第349(3)条款,政府的地税比任何注册在房产上的债务(包括房贷款,担保权益 security interest)都有优先权。

地税是跟着房主走的。所以,在房子交接前,您要看卖家是否欠政府的地税。

 

   注册在房产上的其他债务

这一类是最容易被忽视的卖家所欠债务。例如,用房子做的注册贷款,担保权益 (security interest),或其它任何以房子抵押的贷款。 房屋担保权益一般是指电器公司注册在该房产上的,比如月付的暖气,空调和冰箱之类。 在过户之前,您需要知道卖家是否欠了这些电器公司的费用。

 

   法庭注册债务(Writ Search

这一点不常见,但是如果碰上会很头疼。根据Execution Act的第9(1)条,如果卖家在法庭有注册的债务,当地的警察可以把卖家的房产卖了抵债。

 

当然,卖家一般都是用卖房子的钱去付清注册的房贷款和其它债务。 而且,卖家的律师会承诺在交接后的日子里付清所有债务。不过,您最好要跟进自己的律师,以确定所买房产的债务都已经还清,并且把注册的债务注销。

 

注销欠债记录非常重要 !这个欠债记录是跟着房产的,如果记录未清除,在某些时候或方面会影响新房主的信用。

 

   第三方权利和限制性契约(Easements and Restrictive Covenants

第三方权利适用于市政府,建筑商和电话公司等。他们需要定时来您的土地上做维修和保养。 您的律师应该为您解释任何存在的 easement,同时帮您去掉任何已经过期的 easement.

 

限制性契约告诉土房主不能 做什么。比如说不让您在土地上建篱笆,不允许您影响路肩,人行道,下水道,或水电工程。您的律师也应该帮您解释这些 restrictive covenants 并去掉所有过期的 covenants.

 

每个房地产交易都有它自己的特点,相对应的法律事项也是繁琐而复杂的。这个文章只是简单介绍了在买房时需要注意的主要法律常识。一个认真负责和知识丰富的律师不但能帮助您去除隐患而且确保您的权利得到保障。

 

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